Qualité de vendeur professionnel et exclusion de garantie des vices cachés.
Note de M. Christophe SIZAIRE :
Une société civile immobilière (SCI) a acquis un immeuble qu’elle a fait rénover et transformer à usage d’habitation en revendant une partie du bien immobilier et en conservant l’autre partie à titre de patrimoine locatif.
L’acquéreur se plaignant d’une importante humidité en sous-sol a, après expertise, assigné la SCI en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés en exerçant une action rédhibitoire en application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.
La Cour d’appel a fait droit à la demande de résolution, en mettant notamment en avant le caractère spéculatif de l’opération immobilière menée par la SCI. La cour en a conclu que la SCI s’était comportée comme un vendeur professionnel et ne pouvait en conséquence invoquer la clause de l’acte de vente, excluant la garantie des vices cachés.
C’est dans ces conditions que la SCI a formé un pourvoi à l’encontre de cette décision faisant valoir notamment que le seul caractère spéculatif d’une opération réalisée par une SCI ne caractérisait pas sa qualité de vendeur professionnel, et qu’il se déduisait de l’objet social de la SCI la nature familiale de la société, et qu’enfin, le juge devait tenir compte de la profession des associés de cette société et de leur expérience en matière immobilière.
Ce pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation selon la motivation suivante : « mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI, qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers… » avait acquis une vieille ferme qu’elle avait fait transformer en logements d’habitation, dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu’elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, la Cour d’appel […], a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision« .
Se fondant sur une conjonction d’indices, tirés de l’objet social et de la nature de l’opération réalisée, la Cour de cassation confirme en l’espèce la qualité de vendeur professionnel ce qui aboutit à voir écarter la clause de non garantie des vices cachés.