Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance ; à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat (C. com. art. L 145-9, al. 1 et 2).
Une clause d’un bail commercial intitulée « promesse de renouvellement » prévoyait qu’à l’issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellerait pour une nouvelle période de neuf ans moyennant un loyer prédéterminé.
Après le terme du bail initial, le locataire avait refusé de payer le loyer calculé aux nouvelles conditions, prétendant que le bail n’avait pas été renouvelé, faute de congé donné par le bailleur, mais qu’il s’était seulement poursuivi par tacite reconduction.
La Cour de cassation a jugé au contraire que le bail s’était renouvelé en se fondant sur l’argumentation suivante : la clause de renouvellement n’était pas contraire au statut des baux commerciaux ; le bailleur n’avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement puisque les parties s’étaient, dès la conclusion du bail initial, mises d’accord sur le caractère automatique du renouvellement à des conditions de loyers déterminées.
Note :
Solution inédite. Le fait pour les parties à un bail commercial de convenir à l’avance qu’un bail renouvelé succédera au bail initial sans aucune formalité déroge incontestablement à l’article L 145-9, al. 1 et 2 du Code de commerce qui exige la délivrance d’un congé.
Rien n’empêche toutefois les parties d’écarter l’application de ces dispositions, qui ne sont pas d’ordre public puisqu’elles ne font pas partie de celles auxquelles l’article L 145-15 interdit de faire échec : seules sont en effet impératives les clauses qui portent atteinte au droit au renouvellement ou aux dispositions relatives à la durée minimale du bail, à la révision du loyer et à la déspécialisation de l’activité.
Au cas particulier, la clause prévoyant le renouvellement automatique du bail ne faisait pas échec au renouvellement mais, au contraire, elle le facilitait. Une telle clause présente l’avantage pour le bailleur de ne pas avoir à délivrer de congé à son locataire.
Les parties peuvent valablement déterminer à l’avance, dans le bail initial, les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 10-3-2004). Pour rappel, lorsqu’un bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé, il n’y a pas formation d’un nouveau bail (Cass. 3e civ. 19-2-1975 ; 18-3-1998).
Il en résulte que le loyer dû par le locataire reste celui prévu dans le bail initial. C’est la raison pour laquelle, en l’espèce, le locataire soutenait qu’il n’y avait pas eu renouvellement du bail mais seulement tacite reconduction, afin de ne pas payer le loyer réévalué.