Désignation du syndic par le règlement de copropriété et ratification de la première assemblée générale.
Suite à la réalisation d’un programme immobilier soumis au statut de la copropriété, le règlement de copropriété désignait la société promoteur comme syndic provisoire jusqu’à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic.
Les actes de vente des lots comportaient une clause selon laquelle « l’acquéreur donne mandat à la société [promoteur] à l’effet de désigner un syndic professionnel provisoire.
Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l’acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes« .
La Cour d’appel ayant déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires l’acte de livraison des parties communes, la cassation de l’arrêt est refusé au motif qu’il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l’assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.
En effet, si la pratique notariale recourt fréquemment à la technique du syndic dit « provisoire« , c’est à la condition de ne pas priver l’assemblée générale de son pouvoir de décision, ce qui était manifestement le résultat de la clause litigieuse autorisant par avance le syndic provisoire à se substituer un autre syndic aux fins de procéder à la réception des parties communes de l’immeuble.
Si la loi prévoit expressément la possibilité de nommer dans le règlement de copropriété un syndic (L. 1965, art. 17, al. 2), les fonctions de ce dernier doivent correspondre strictement et uniquement aux missions dévolues légalement au représentant du syndicat.
En aucun cas, les stipulations des actes de vente en l’état futur d’achèvement ne peuvent donner mandat au syndic provisoire de désigner son successeur.
Dès l’instant où le régime de la copropriété est applicable à l’immeuble, l’assemblée générale est le seul mode d’expression juridique de la volonté de la collectivité des copropriétaires.