Le droit de jouissance exclusif de parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, même s’il est affecté d’une quote-part des parties communes.
Un lot est décrit comme un emplacement tant au sous-sol qu’au rez-de-chaussée destiné à la construction d’une piscine et de ses annexes.
Ce lot est cédé à un promoteur avec l’hôtel désaffecté inclus dans la même copropriété et dont la piscine était l’accessoire.
Le promoteur réalise une opération de restructuration totale, transforme les lieux en logements et crée une emprise sur ce lot litigieux.
Le syndicat des copropriétaires intente une action en revendication de parties communes tant à l’encontre de l’acquéreur initial, auteur des travaux, que des sous-acquéreurs.
Le promoteur estime que l’emplacement de la piscine constituant un lot privatif à part entière, il pouvait en disposer.
La Cour d’appel, dont l’arrêt est validé par la Cour de cassation, en juge autrement.
Le lot en question n’en était pas un.
Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune n’est pas un droit de propriété, même si c’est un droit réel.
Dès lors, il ne peut correspondre à la définition de la partie privative du lot (L. 10 juill. 1965, art. 2).
En l’absence de partie privative, il ne pouvait donc non plus y avoir de lot (L. 10 juill. 1965, art. 1er).
Le fait que le droit de jouissance exclusif soit assorti de tantièmes ne change rien à la qualification du bien car dans ce cas, il ne s’agit que de déterminer le mode de répartition des charges.
L’arrêt est dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 juin 2007).