Cession en viager des parts d’une société civile immobilière.
Après avoir fait apport d’un immeuble à une société civile immobilière, l’apporteur avait cédé ses parts dans la société à un tiers, moyennant un prix de 137.000 € converti en rente viagère de 12.800 € par an.
A son décès, quatre ans plus tard, ses héritiers avaient demandé l’annulation de la cession pour défaut de cause.
La Cour de cassation a fait droit à cette demande dès lors qu’au jour de la cession, les arrérages de la rente étaient largement inférieurs aux revenus générés par l’immeuble ; celui-ci était loué à une société, dont l’acquéreur des parts était également le principal associé et dirigeant, pour un loyer annuel de 36.000 €, soit près du triple de la rente.
Note :
La vente consentie moyennant une rente viagère est un contrat aléatoire puisque la somme que l’acquéreur devra finalement verser dépend de la durée de vie du vendeur.
L’aléa traduit l’incertitude sur le prix.
En l’absence d’incertitude, l’aléa disparaît, entraînant la nullité du contrat.
Tel est le cas, a jugé la Cour de cassation, si la rente est très inférieure aux revenus que l’immeuble est susceptible de procurer (Cass. 1e civ. 5-5-1982 ; Cass 3e civ. 4-7-2007).
A également été annulée la vente d’un immeuble au motif que le montant de la rente, calculé sur la base d’un prix inférieur de moitié à la valeur réelle de l’immeuble, était dérisoire et assurait à l’acquéreur un bénéfice quelle que soit la durée de vie du cédant (Cass. 3e civ. 12-6-1996).