Requalification d’une promesse unilatérale en contrat synallagmatique.
Une promesse unilatérale de vente d’un immeuble prévoyait que l’indemnité fixée à 10 % du prix de vente serait acquise au propriétaire en cas de non-réalisation de la vente dans un délai déterminé.
Une Cour d’appel avait rejeté la demande en paiement de cette indemnité formée par le promettant à l’expiration du délai.
Au vu de l’importance de l’indemnité, le contrat mettait à la charge du bénéficiaire une véritable obligation d’acquérir qui avait, selon elle, transformé la promesse unilatérale en contrat synallagmatique.
La Cour de cassation a censuré cette décision : la Cour d’appel n’avait pas relevé en quoi la promesse de vente était assortie d’une indemnité d’immobilisation à ce point importante par rapport au prix de vente qu’elle privait le bénéficiaire de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter.
Note :
Le montant de l’indemnité est librement fixé par les parties à une certaine somme ou en fonction d’un pourcentage du prix de vente.
Si l’importance de l’indemnité est telle qu’elle oblige le bénéficiaire à acquérir le bien, les tribunaux requalifient la promesse unilatérale en promesse synallagmatique (Cass. com., 13-2-1978).
C’est la première fois la Cour de cassation précise que l’importance de l’indemnité doit être appréciée par rapport au prix de vente et non dans l’absolu comme l’avait fait la Cour d’appel en l’espèce.