Vente immobilière : réouverture du délai de rétractation de l’acquéreur en cas de modification substantielle entre la promesse et la vente.
L’acheteur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la date à laquelle lui a été notifiée la promesse de vente (CCH art. L 271-1).
Par une promesse synallagmatique sous seing privé, un particulier avait acheté un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d’occupation des sols et il n’avait pas exercé son droit de rétractation.
Environ deux mois plus tard, répondant à une demande de renseignements d’urbanisme, le maire de la commune avait indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible.
L’acquéreur avait alors refusé de signer l’acte authentique de vente et demandé l’annulation de la promesse en soutenant notamment que l’inconstructibilité du terrain constituait une modification substantielle qui, survenue entre la date de la promesse et la date prévue pour la signature de l’acte authentique, justifiait l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation.
Jugé au contraire qu’entre ces deux dates, aucune modification substantielle justifiant l’ouverture d’un nouveau délai n’était intervenue dès lors que le caractère constructible ou non des terrains n’était pas essentiel compte tenu de la destination donnée au bien dans la promesse :
– en effet, il résultait de celle-ci que l’acquéreur avait entendu acheter une maison d’habitation avec un terrain attenant ;
– il avait déclaré dans cet acte ne pas agir en qualité de professionnel de l’immobilier et vouloir affecter les biens à usage d’habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d’habitation ;
– la clause préimprimée stipulant que « pour le cas ou l’acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui rappelé qu’il devra au préalable obtenir un certificat d’urbanisme de l’article L. 410 1 1 alinéa du Code de l’urbanisme sur les propriétés de la division » avait été barrée.
L’appréciation de ce caractère substantiel doit tenir compte de la volonté des parties telle qu’elle a été exprimée dans le contrat, qu’il s’agisse de la promesse ou de l’acte définitif.
La portée des déclarations des parties insérées dans l’acte ne doit pas être négligée car ces déclarations précisent les éléments qui entrent ou non dans le champ contractuel.