Vente : sort du dépôt de garantie versé par le locataire.
Un immeuble loué à une association avait été vendu par une société civile immobilière à une commune.
Or celle-ci réclamait le versement à l’association d’un nouveau dépôt de garantie en se fondant sur le fait que le contrat de vente ne prévoyait pas de stipulation quant au sort du dépôt de garantie versé au bailleur initial.
Sa demande avait été rejetée en appel, une décision confirmée par la Cour de cassation :
« Et attendu […] qu’ayant retenu à bon droit que la commune, qui s’est trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégration des clauses du bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la Cour d’appel […] en a exactement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie ».
Le pourvoi est rejeté.
Note :
Cet arrêt répond à la question du sort du dépôt de garantie versé par le locataire, lorsque l’immeuble loué est vendu, dans le cas où le contrat de vente ne prévoit pas de clause à cet effet.
L’intérêt de la réponse à cette question était accru du fait de la liquidation judiciaire du vendeur, qui privait en pratique l’acquéreur de la faculté d’obtenir reversement du dépôt de garantie payé au bailleur initial.
La Cour de cassation indique que, par la vente, les droits du bailleur se trouvent transférés à l’acquéreur.
Celui-ci ne pouvant disposer de plus de droits que son vendeur, il n’est pas fondé à réclamer paiement d’un nouveau dépôt de garantie.
La Cour de cassation avait déjà jugé que la clause de l’acte de vente d’un immeuble loué à un tiers, relative à la transmission à l’acquéreur du dépôt de garantie perçu par
le bailleur, n’est pas opposable au preneur, non partie à l’acte de vente (Civ. 3e, 18 janv. 1993).
Statuant dans le même sens, un arrêt d’appel avait indiqué que l’acquéreur des murs ne peut agir contre le preneur en paiement du dépôt de garantie lors de son entrée en possession de l’immeuble, alors que ledit preneur en a versé le montant en temps utile au précédent bailleur (CA Paris, 6 juin 2001), sauf si le dépôt a été restitué avant terme au moment de la cession de l’immeuble, ce qui implique pour le preneur l’obligation de le reverser au nouvel acquéreur.