Cassation, pour violation des articles 1103 du Code Civil et 1840 A du Code Général des Impôts, de l’arrêt qui déclare une promesse unilatérale de vente nulle faute d’enregistrement tout en relevant qu’elle est contenue dans un accord constituant une transaction entre les parties.
Note de M. Pascal LIPINSKI :
Conformément à l’article 1840 A du Code Général des Impôts, les promesses unilatérales de vente d’immeubles, constatées par acte sous seing privé, doivent être enregistrées dans les dix jours à compter de l’acceptation par le bénéficiaire, à peine de nullité.
En l’espèce, une commune et une société ont conclu un protocole d’accord. Aux termes de cet acte, la première a promis de céder à la seconde des immeubles sous condition suspensive de la construction d’un hôtel.
Les parties se sont désistées des instances en cours. Il subsiste toutefois un conflit concernant la validité de la promesse.
Arguant du caractère unilatéral de ce contrat, le promettant en demande la nullité, faute d’avoir été enregistré dans le délai exiger par le texte fiscal.
L’arrêt d’appel, qui approuve cette prétention, est censuré au visa des art. 1103 du Code Civil et 1840 A du Code Général des Impôts : « Qu’en statuant ainsi tout en relevant que l’accord du 21 avril 1995 constituait une transaction comportant des concessions réciproques des parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés« . En d’autres termes, selon la Cour de Cassation, la promesse unilatérale associée à un contrat synallagmatique n’est pas soumise à la formalité de l’enregistrement.
L’article 1840 A ne régit pas les contrats synallagmatiques. Ainsi, la Cour de Cassation a décidé que ce texte fiscal ne s’applique pas à une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter.
Elle a précisé aussi qu’il ne concerne pas le contrat préliminaire dans la vente d’immeuble à construire parce qu’il s’agit « d’un contrat sui generis essentiellement synallagmatique« .
En l’espèce, il n’est toutefois pas certain que le protocole d’accord conclu entre la commune et la société soit synallagmatique. Cet acte juxtapose deux types de contrats : une promesse unilatérale et un contrat synallagmatique qui est une transaction (Code Civil art. 2044) ; la commune et la société se désistant mutuellement des instances en cours afin de mettre un terme au litige qui les oppose.
La qualification de ce protocole d’accord est susceptible de varier selon qu’il s’agit d’un contrat complexe ou d’une combinaison sans unité associant plusieurs contrats distincts. Exclusive dans le premier cas, la qualification est distributive dans le second. L’arrêt retient ici une qualification exclusive : le protocole d’accord est uniquement « une transaction comportant des concessions réciproques des parties« .