Le vendeur d’immeuble à construire est tenu de délivrer la chose et ses accessoires, dont le certificat de conformité avec le permis de construire et de respecter les prescriptions des autorisations administratives.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Une Société Civile Immobilière (SCI) procède en 1968 à une opération de construction et de vente en l’état futur d’achèvement. Le système de désenfumage des paliers, prévu au permis de construire, a été remplacé, en cours de réalisation, par un autre système non soumis à l’accord de l’autorité administrative (en l’occurrence les services de la préfecture de police) qui refuse la délivrance du certificat de conformité.
C’est ainsi que la société civile de construction-vente a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme nécessaire à la mise en place d’un procédé de désenfumage des paliers tel que prévu, en fait, par les services de la préfecture.
La troisième chambre civile rejette le pourvoi :
« Attendu qu’ayant exactement retenu que le vendeur d’immeuble à construire était tenu de délivrer la chose et ses accessoires au nombre desquels figurait le certificat de conformité et devait respecter les prescriptions des autorisations administratives, notamment au titre du permis de construire, et relevé que le système de désenfumage des paliers reposait sur une extraction mécanique avec déclenchement par fusibles à 45 degrés, non conforme aux prescriptions du permis de construire, que, depuis le 18 novembre 1975, la préfecture de police de Paris subordonnait la délivrance du certificat de conformité au remplacement du système existant par une extraction mécanique équipée d’un détecteur de fumée, plus protectrice pour les occupants et les secours, avec possibilité de l’intervention d’un arrêté interdisant l’occupation de la partie destinée à l’habitation, la Cour d’appel, abstraction faite du motif inopérant tiré de l’état d’entretien du système par le syndicat des copropriétaires, en a déduit, à bon droit, que la société civile immobilière Lecourbe-Lourmel devait assurer la mise en place d’un procédé de désenfumage des paliers par détection de fumée conformément aux prescriptions de la préfecture de police ».
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires faisait grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande tendant à la réparation du préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires du fait de l’absence de certificat de conformité.
La Cour de cassation écarte le moyen des copropriétaires, au motif que la preuve du préjudice – uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires du fait de l’absence de certificat de conformité – « n’était pas rapportée dès lors qu’il n’était justifié d’aucune difficulté rencontrée lors de la vente des appartements ni d’une décote de leur valeur ou de problèmes d’assurances« .
L’arrêt confirmant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 18 novembre 2004 montre qu’on n’échappe pas aux conséquences d’un défaut du certificat de conformité, en bonne et due forme ; le vendeur d’un immeuble à construire doit justifier d’un certificat de conformité du permis de construire, y compris au titre des accessoires de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu à construire.