A défaut de respecter les exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre au bénéfice de son privilège occulte.
Note de M. Jean-Jacques ANSAULT :
Outre son privilège spécial mobilier et son hypothèque légale, le syndicat jouit, depuis le 1er janvier 1995, d’un privilège spécial immobilier occulte (C. civ., art. 2378, nouveau).
Ce dernier garantit le paiement de certaines charges de copropriété et le remboursement de travaux d’amélioration strictement définis « relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues« .
En toute hypothèse, ce privilège spécial immobilier ne se révèle qu’à l’occasion de la vente du lot qu’il grève (Cass. 3e civ., 25 oct. 2006).
Lorsqu’un conflit se manifeste entre créanciers privilégiés sur un immeuble, un tel privilège confère un rang tout à fait favorable au syndicat, dans la mesure où il prime tant le privilège du vendeur que celui du prêteur de deniers (C. civ., art. 2374, 1° bis).
Dispensé de toute formalité d’inscription, le syndic doit néanmoins, pour mettre en œuvre ce privilège, former une opposition à la vente du lot du copropriétaire-débiteur.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 octobre 2006 tranchait un conflit où un prêteur de deniers contestait la validité de cette formalité afin d’écarter le privilège occulte de meilleur rang que lui opposait le syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, les juges du fond considéraient que les mentions contenues dans l’acte d’opposition étaient manifestement insuffisantes au regard des exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.
De sorte que la formalité effectuée par le syndic ne pouvait pas lui conférer la qualité de créancier privilégié.
Dans son pourvoi, le syndicat faisait valoir que l’opposition mentionnait bien « le montant des sommes dues, la période pour laquelle elles étaient dues et leur nature« .
La Haute juridiction rejette le pourvoi en reprenant l’analyse des juges du fond : le syndicat ne bénéficie donc pas du rang préférable que lui confère le privilège concerné, et doit dès lors être primé par le prêteur de deniers