Le locataire ne peut contester la validité d’un bail conclu par un indivisaire sans l’accord de l’autre.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Lorsqu’un bail a été conclu sur un bien indivis sans respecter le principe d’unanimité, qui peut se prévaloir de cette irrégularité ?
La Cour de cassation, par un arrêt confirmatif, rappelle que la sanction du défaut d’unanimité n’est pas la nullité du bail, mais par une simple inopposabilité aux autres indivisaires.
Le locataire, tiers à l’indivision, n’a donc pas le droit de se substituer à l’un des indivisaires pour contester la validité du bail qui n’aurait été conclu que par l’un d’entre eux.
Si la règle de l’unanimité résultant de l’article 815-3 du Code civil n’est jugée applicable que dans les rapports entre les indivisaires, c’est sans doute parce que l’article 815-3 a pour finalité la protection du droit des indivisaires de participer aux décisions les plus importantes.
Pourtant, les solutions jurisprudentielles sont plus nuancées.
Un arrêt de la première chambre civile (Cass. 1re civ. 30 juin 2004) a en effet décidé que le bail consenti par un indivisaire sans le consentement des autres, même s’il a date certaine, est, en tant qu’il porte partiellement sur la chose d’autrui, inopposable à l’acquéreur du bien en ayant fait l’objet.
Les indivisaires ne sont donc pas les seules titulaires de l’action en inopposabilité.
Par ailleurs, si le défaut d’unanimité ne peut être invoqué par le locataire au stade de la conclusion du bail, il peut l’être à propos d’autres actes jalonnant le cours du bail, particulièrement une assignation en recouvrement des loyers (Cass. 3e civ., 19 juin 2002), en résiliation du bail (Cass. 3e civ., 18 janv. 1995 – CA Paris, 14e ch., 29 nov. 2001) ou un congé (Cass. 3e civ., 8 avr. 1999).
Dans de tels cas, l’absence de participation d’un ou plusieurs indivisaires conduit à un défaut de pouvoir que peut opposer le locataire.