Si le bailleur est obligé d’entretenir, il n’est pas obligé de reconstruire les lieux détruits par un incendie et le bail est résilié en application de l’article 1722 du Code civil.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
En principe, lorsqu’un incendie ravage l’immeuble loué, le bail est résilié de plein droit par la perte de la chose au jour de l’incendie.
Ici, le bâtiment n’avait pas été détruit totalement et le propriétaire avait commencé à effectuer des travaux de remise en état.
Mais les travaux de réfection se révélant en définitif trop onéreux et d’un coût supérieur à la valeur vénale du bien, le propriétaire s’était ravisé et avait demandé la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.
Les juges du fond avaient refusé de faire application de ce texte au motif que les lieux n’étaient pas totalement détruits et que le bailleur devait employer l’indemnité versée par son assureur à la reconstruction de l’immeuble.
L’arrêt est justement cassé au visa de l’article 1722 du Code civil.
En effet, la jurisprudence a toujours admis à côté de la perte matérielle du bien, la perte pour cause économique qui suppose que les travaux à effectuer sont d’un coût trop onéreux par rapport à la valeur du bien (Cass. 3e civ., 8 déc. 1993 ; Cass. 3e civ., 15 févr. 1995).
Dans un tel cas, le bailleur ne peut être contraint à effectuer les travaux, même s’il a reçu une indemnité d’assurance (Cass. 3e civ., 20 janv. 1981).