Requalification en promesse unilatérale de vente : le pouvoir d’appréciation du juge.
Le 6 juin 2008, une société civile immobilière (SCI) signe un acte sous seing privé intitulé « contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement d’immeuble à construire » sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la pré-réception de l’immeuble étant fixée au 30 septembre 2008.
Le 5 novembre 2008, la SCI informe le vendeur qu’elle n’a pas obtenu le prêt et demande la restitution du dépôt de garantie.
Le vendeur refuse cette restitution.
L’acquéreur l’assigne en nullité du contrat pour défaut d’enregistrement dans les dix jours de sa signature et en restitution du dépôt de garantie.
La Cour d’appel accueille cette demande, requalifiant le contrat en promesse unilatérale de vente.
Le vendeur forme alors un pourvoi.
La Cour de cassation, statuant sur le premier moyen du pourvoi, approuve l’arrêt d’appel.
Celui-ci a relevé que le vendeur considérait comme acquises la construction et la livraison à brève échéance de l’immeuble, que les travaux de construction étaient très avancés lors de la signature du contrat préliminaire et que le bien était déterminé pour un prix ferme et définitif.
La Cour d’appel, devant laquelle le vendeur ne soutenait pas que la convention devait être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, a pu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, en déduire que le contrat s’analysait en une promesse unilatérale de vente.