Le congé pour vente de locaux d’habitation indivisibles.
Si, en principe, le congé avec offre de vente ne doit porter que sur les biens faisant l’objet de la location, il en va différemment si les locaux loués sont indivisibles d’autres locaux avec lesquels ils constituent la totalité d’un immeuble.
C’est à tort qu’une Cour d’appel a débouté un locataire de sa demande en nullité de la vente aux motifs que l’intention du bailleur était de vendre l’ensemble de ses biens et qu’il était inconcevable que les lieux loués soient vendus distinctement de ceux qui en étaient exclus.
Note de M. Jacques REMY :
Selon les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente et, si ses conditions sont acceptées, celle-ci devient définitive.
En l’espèce, le bailleur, qui avait loué une partie de sa propriété, avait donné congé avec offre de vente portant sur la totalité de son bien puis, se ravisant, a renoncé quelques jours après au bénéfice du congé, précisant qu’il était nul et non avenu en ce qu’il portait sur la totalité de l’immeuble lequel était vendu quelques jours plus tard à un tiers.
Or, le locataire, sans doute satisfait de l’opportunité de se rendre acquéreur de l’ensemble de l’immeuble, acceptait cette offre de vente globale et saisissait le tribunal d’une demande tendant à faire constater que son acceptation portait sur l’intégralité de la propriété, en sorte que la vente à un tiers était nulle.
La jurisprudence est aujourd’hui bien fixée en ce sens que l’objet de la vente est déterminé par l’ensemble des biens faisant l’objet de la location et mis à la disposition du locataire. Il en est ainsi des accessoires de la location loués en même temps, tels que cave, caveau, grenier, boxe ou emplacement de parking.
Le droit de préemption s’exercera sur la totalité des biens.
Si, au contraire, une annexe fait l’objet d’une location par acte séparé, par exemple un emplacement de parking, les parties ont entendu par là même dissocier cette annexe de la chose louée et le propriétaire ne pourra imposer un droit de préemption portant sur l’objet de la deuxième location ou subordonné à l’exercice du droit portant sur les deux locations.
Le droit de préemption prévu par la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique que pour les locaux constituant l’habitation principale du locataire et les accessoires indivisibles qui s’y rattachent.
Dans l’hypothèse où une annexe aurait été louée ou mise à la disposition du locataire au cours du bail, postérieurement à l’entrée en jouissance, la solution serait la même, sauf si elle avait été l’objet d’un avenant au bail créant une indivisibilité.
Plus délicat est le problème de l’indivisibilité matérielle des lieux, mise en lumière par cet arrêt du 24 novembre 2004.
Par hypothèse, les locaux loués sont indivisibles par rapport à un ensemble constitué avec d’autres locaux qui ne font pas l’objet du bail. :
« Attendu que pour rejeter leurs demandes, l’arrêt retient qu’il est constant que l’intention de Mme Kendall était de vendre l’ensemble de ses biens dès lors qu’il était inconcevable que les lieux loués, compte tenu de leurs caractéristiques, soient vendus distinctement de ceux qui en étaient exclus et que le congé avait été délivré par erreur en raison de la méconnaissance de l’objet du bail par M. Maillard.
Qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d’où il résultait que l’immeuble était indivisible, a violé le texte susvisé ».