Les « avis d’échéance » qu’un bailleur adresse aux locataires n’étant pas délivrés sous l’intitulé de « quittance » et ne portant pas le détail des sommes acquittées, une Cour d’appel retient à bon droit que ces documents ne satisfont pas aux exigences de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et aux baux à usage mixte professionnel et d’habitation.
Note :
Un avis d’échéance n’est pas une quittance.
Par cette décision, les Hauts magistrats condamnent fermement la pratique – très répandue – par laquelle les gestionnaires de biens immobiliers confondent avis d’échéance et quittance.
La technique utilisée par les professionnels consiste à insérer dans l’avis d’échéance adressé au locataire pour un mois donné, une mention aux termes de laquelle, sous réserve du règlement intégral, ce document tient lieu de quittance pour les sommes dues au titre du mois précédent, sommes dont le détail est précisé sur l’avis d’échéance du mois passé.
La Cour d’appel de Paris (CA Paris 6e ch. B, 14 juin 2001), non démentie par la Cour de cassation dans son arrêt de rejet du 24 mars 2004, a en effet sanctionné le procédé.
Cette sanction intervient au visa de l’art. 21 de la loi du 6 Juillet 1989, selon lequel « la quittance porte de détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, (…) et les charges » (le texte, aujourd’hui obsolète, mentionne encore le droit de bail).
De fait, il est indéniable que l’avis d’échéance adressé au preneur ne contient pas l’indication des sommes acquittées.