L’action en garantie des vices cachés de droit commun peut être engagée de manière autonome par le syndicat des copropriétaires.
Note de M. Christophe SIZAIRE :
La Cour de cassation déclare recevable le syndicat des copropriétaires à agir en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur d’immeuble qui avait procédé à sa commercialisation sous forme de lots de copropriété, cette action étant engagée sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil régissant la garantie des vices cachés de droit commun.
Si cette solution apparaît conforme à la fois aux intérêts des acquéreurs et à l’adaptation du régime des actions du fait de la mise en copropriété de l’immeuble, ce sont les fondements juridiques de la solution qui retiennent l’attention.
En l’espèce, le vendeur avait soulevé l’irrecevabilité de l’action engagée à son égard par le syndicat des copropriétaires, ce moyen ayant été retenu par la Cour d’appel de Paris aux motifs que l’action fondée sur la garantie des vices cachés est une action qui tend à la restitution du prix de vente ou à une indemnisation au titre d’un moindre prix, de sorte que le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas versé le prix d’acquisition, ne peut être admis à exercer cette action.
La Cour d’appel ajoute ainsi que le syndicat des copropriétaires n’est pas titulaire des actions rédhibitoires et estimatoires réservées aux acquéreurs de l’immeuble, étant relevé que le syndicat des copropriétaires n’est pas partie au contrat de vente conclu entre le vendeur et les différents acquéreurs de lots.
Ce raisonnement juridique apparaît cohérent dans la mesure où effectivement l’action en garantie des vices cachés de droit commun prévoit à titre de réparation non pas une indemnisation destinée à la réparation du vice, mais ouvre la possibilité alternative à l’acquéreur, en fonction de la gravité du vice, d’engager une action rédhibitoire en résolution de la vente (qui entraînera restitution du prix de vente) ou une action estimatoire (en réduction du prix de vente).
La Cour de cassation a pourtant écarté ce raisonnement en deux temps :
– elle a tout d’abord considéré que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché peut être engagée de manière autonome sans être subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire ;
– elle a ensuite considéré que le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde de l’immeuble par application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l’action en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu.