Lorsque l’aménageur d’une Zone d’Aménagement Concerté (Z.A.C.) cède plusieurs lots contigus à un même acquéreur qui revend chacun d’eux, la division échappe à la réglementation des lotissements.
Note de M. Jean-Philippe MENG :
L’arrêt apporte un éclairage intéressant quant aux rapports que peuvent entretenir la Z.A.C. et le lotissement.
Dans le cas d’espèce, l’aménageur de la Z.A.C. avait vendu 53 parcelles (que l’on suppose contiguës) à un même opérateur qui avait, à son tour, revendu chacune en terrain à bâtir, sans autorisation.
Le moyen était invoqué de la légalité du permis de construire délivré à l’un des acquéreurs en l’absence d’autorisation de lotir préalablement délivré à l’opérateur.
Il est constant, en effet, qu’un permis de construire est illégalement délivré dans l’hypothèse où une autorisation de lotir était nécessaire pour détacher l’assiette du projet de construction et qu’elle n’a pas été obtenue.
La subdivision d’un terrain acquis de l’aménageur par un opérateur entre bien dans le champ d’application de la réglementation des lotissements, puisque cette subdivision ne peut être considérée comme le fait de l’aménageur.
Tout au plus est-il admis (sans, il est vrai, que cela ait été jugé) que le terrain acquis de l’aménageur constitue une unité foncière autonome et que pour savoir si la subdivision par l’opérateur nécessite un arrêté de lotir, il n’y a pas lieu de tenir compte des divisions effectuées antérieurement par l’aménageur dans le périmètre de la Z.A.C.
Lorsque plusieurs lots contigus de la Z.A.C. sont cédés par l’aménageur à un même acquéreur, y a-t-il reconstitution entre les mains de ce dernier d’une même unité foncière dont la subdivision, par vente de terrains à bâtir, même conforme à la division initialement effectuée par l’aménageur, entrerait dans le champ d’application de l’arrêté de lotir ?
C’est l’apport de la Cour de cassation dans son arrêt du 24 avril 2003 que de répondre par la négative.
En clair, les divisions réalisées conformément au découpage primaire effectué par l’aménageur demeurent échapper au champ d’application des lotissements, même si elles sont le fait d’un opérateur autre que l’aménageur.