A défaut de congé valable, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.
Note de M. Christophe DENIZOT :
Cet arrêt rendu le 23 mars 2004 par la Cour de cassation rend parfaitement compte du rôle du congé au sein du bail commercial.
Il sert avant tout à mettre fin à la relation contractuelle.
Si le bailleur ne donne pas congé ou délivre un congé ne respectant pas les formalités de l’article L. 145-9 du Code de commerce (acte extrajudiciaire, préavis, motivation et indication du délai de forclusion pour saisir le tribunal), il pourra toujours arguer que le locataire n’a plus droit au renouvellement, s’il constate qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les lieux, mais cela n’empêchera pas le contrat de se poursuivre puisqu’il n’a pas, au préalable, été anéanti.
Le défaut de délivrance d’un congé valable a une conséquence importante.
Aux termes de l’article L. 145-9, alinéa 2, du Code de commerce, « le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du Code civil« .
Pendant un temps, la Cour de cassation a considéré qu’un nouveau contrat se formait après l’arrivée du terme (Cass. 3e civ. 12 juin 1974).
Cette solution était cependant en contradiction avec l’alinéa 1er de la disposition précitée, selon lequel un congé est nécessaire pour mettre fin au bail commercial.
La Cour suprême a aujourd’hui changé sa position.
Elle admet que c’est le même contrat qui se poursuit (Cass. 3e civ. 19 février 1975).
Mais pour combien de temps ?
Selon la jurisprudence, le contrat reconduit est à durée indéterminée.
En conséquence, sa rupture ne pourra intervenir qu’après un congé donné à tout moment, suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance (Cass. 3e civ. 8 avril 1992).