Incidence des troubles de jouissance causés par des squatteurs.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Les squatters sont des tiers aussi bien à l’égard du bailleur que du locataire.
Cette qualité permet au bailleur de s’exonérer de toute responsabilité pour les troubles de jouissance qu’ils auraient causés à des locataires, par leur occupation du hall d’entrée de l’immeuble.
Le fait qu’il s’agisse d’une partie commune, accessoire de la chose louée, importe peu.
L’obligation de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur trouve sa limite dans l’article 1725 du Code civil qui exclut sa garantie pour les troubles que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance.
Cette qualité de tiers permet également au locataire de ne pas avoir à assumer les dégradations causées par les squatters à sa porte d’entrée.
Bien que présumé être à l’origine des dégradations commises dans les lieux loués, le locataire peut toujours démontrer qu’elles proviennent d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux (L., 6 juill. 1989, art. 7 c).
C’est ce dont se prévalait le preneur en l’espèce, mais plutôt que d’apprécier cette objection, les juges du fond s’étaient fondés sur un motif inopérant pour lui imputer les frais de remise en état.
D’où la cassation.