Délai d’action en démolition et permis de régularisation.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Cet arrêt du 23 juin 2004 confirme que la Cour de cassation adopte une interprétation restrictive de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.
Ce texte prévoit, en résumé, que lorsque les travaux ont été édifiés conformément à un permis de construire, et que ce dernier est ultérieurement annulé, l’action des tiers en démolition de l’ouvrage autorisé pour violation des règles d’urbanisme est enfermée dans un délai de cinq ans courant à compter de l’achèvement des travaux (sur la notion d’achèvement des travaux : Cass. 3e civ., 11 mai 2000).
Mais le point de départ de ce délai de forclusion de cinq ans est-il retardé si les travaux, alors qu’ils étaient irréguliers à l’origine, sont régularisés par un second permis de construire, lui-même ultérieurement annulé ? En d’autres termes, le fait que les travaux aient d’abord fait l’objet d’une régularisation administrative, elle-même ultérieurement annulée, suspend-elle le délai du voisin pour agir en démolition devant le juge judiciaire ?
En l’espèce, le défendeur avait fait édifier une maison d’habitation comprenant une baie vitrée non-conforme au permis de construire initial et, (probablement, sur l’insistance de son voisin), avait obtenu un permis de construire modificatif régularisant les travaux, lesquels ont été achevés le 5 août 1994.
Ce permis de régularisation avait été ultérieurement annulé, là encore probablement sur la demande du voisin, par la juridiction administrative.
Le voisin avait alors assigné, le 31 août 1999, le constructeur afin d’obtenir la suppression de la baie vitrée. Constatant que l’assignation devant le juge judiciaire avait été introduite quelques jour après l’expiration du délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux, la Cour d’appel avait jugé l’action en démolition prescrite sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.
La Cour de cassation confirme la décision déférée devant elle. Elle nous enseigne, et la solution est inédite, que :
« l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme (…) ne distingue pas selon la date de délivrance du permis« .