Lorsque la vente en l’état futur porte sur une maison individuelle, la seule garantie intrinsèque applicable est celle de l’article R. 261-19 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
La jurisprudence relative aux garanties d’achèvement des ventes en l’état futur résultant des conditions propres à l’opération, dites garanties intrinsèques, est relativement limitée et, plus encore, s’agissant de la garantie spécifique de l’article R. 261-19 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lequel si la vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées, il y a garantie d’achèvement à condition que les versements du prix par l’acquéreur soient limités à 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau et 85 % à l’achèvement de la maison, le solde étant payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ou consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
En d’autres termes, la garantie intrinsèque d’achèvement d’une maison individuelle est basée sur l’achèvement des fondations et une limitation des versements par rapport à l’échelonnement normal de la vente du secteur protégé de l’article R. 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation.
En l’occurrence, la garantie intrinsèque de l’article R. 261-19 a été appliquée à la vente en l’état futur d’achèvement d’une maison d’habitation d’un programme immobilier qui n’a pas été mené à bonne fin.
Il en est résulté un contentieux mettant en cause la responsabilité du notaire à l’occasion duquel une discussion a eu lieu sur le point de savoir si la garantie pouvait être fondée sur l’article R. 261-18 relatif à la garantie intrinsèque habituelle résultant des conditions propres à l’opération et tenant au financement de celle-ci, garantie permettant un échelonnement normal des versements, ou devait être la garantie spécifique de l’article R. 261-19 caractérisée par une limitation des versements qui, en l’espèce, n’avait pas été respectée.
A cette occasion, la Cour de cassation se prononce en ce sens qu’il n’avait pas lieu d’en discuter, attendu :
« Que la Cour d’appel a retenu à bon droit que les dispositions de l’article R. 261-19 du Code de la Construction et de l’Habitation étaient seules applicables à la vente consentie, le bien étant constitué d’une maison individuelle ne comprenant qu’une seule unité d’habitation ».
Ce faisant, la Cour de cassation apporte une réponse à la question qui, jusque-là, avait été posée de savoir si la garantie intrinsèque de l’article R. 261-19 spécifique à la vente d’une maison individuelle était ou non exclusive des autres garanties intrinsèques, dont notamment celle de l’article R. 261-18.