La servitude de cour commune, à titre perpétuel, s’éteint par l’impossibilité d’usage et sa cause s’apprécie au moment où elle est consentie.
Afin d’obtenir un permis de construire, subordonné au respect des distances séparant deux fonds, un couple conclut avec le voisin une convention de cour commune sur le fondement de l’article L. 451-1, devenu L. 471-1 du Code de l’urbanisme, convention par laquelle il s’interdit, à titre perpétuel, d’édifier toute construction en élévation sur une bande de terrain longeant la propriété de leurs voisins.
Une société, venant aux droits du couple qui s’était engagé à ne pas construire, entreprend la construction d’une terrasse sur l’assiette de la servitude.
Le voisin assigne alors la société en démolition de l’ouvrage et en paiement des dommages-intérêts.
La Cour d’appel ayant fait droit à ces demandes, la société forme un pourvoi par lequel elle soutient qu’une servitude conventionnelle de cour commune, à titre perpétuel, s’éteint dès lors que les règles d’urbanisme qui l’ont motivée ont disparu, et qu’elle constituait une atteinte au droit de propriété.
La Cour de cassation rejette toutes ces critiques en affirmant que « la cause d’une servitude s’appréciait au moment où elle était consentie et ne disparaissait pas en raison d’une modification ultérieure des règles d’urbanisme et (…) la servitude (…) qui ne se heurtait à aucune impossibilité d’usage, n’était pas éteinte et (…) les constructions entreprises en violation de la convention constitutive, qui faisait toujours la loi des parties, devaient être démolies« .
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
L’octroi d’un permis de construire peut être subordonné à la constitution d’une servitude de cour commune, interdisant au demandeur ne pas construire ou de ne pas dépasser une certaine hauteur afin de respecter les distances entre les constructions (C. urb., art. L. 471-1).
L’extinction de la servitude est soumise au Code civil, sauf si elle est instituée dans l’intérêt général (Cass. 3e civ., 15 déc. 1999).
Ainsi, elle s’éteint si l’usage est devenu impossible (C. civ., art. 703 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 1996).