Nullité des clauses contraires au droit au renouvellement du bail commercial.
Note de Mme Marina FILOIL de RAIMOND :
Un bail de droit commun avait été conclu en 1991 entre un propriétaire de locaux et La Poste, pour une durée de douze années.
Un article du contrat stipulait qu’à l’issue du bail initial, le bailleur s’engageait à le renouveler pour la même période de douze ans si La Poste en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins six mois avant l’échéance.
Or, onze ans plus tard, La Poste avait fait une demande de renouvellement mais seulement cinq mois avant l’échéance du bail.
Le statut de La Poste a évolué en cours de bail puisque l’entreprise était définitivement devenue un établissement public à caractère industriel et commercial.
De ce fait, et par jeu de l’article L. 145-2, I-3° du Code de commerce, le bail de droit commun était en réalité un bail commercial.
Cet article énonce que le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial« .
S’opposant à la demande de renouvellement, le propriétaire estimait que le contrat relevait du droit commun et que la demande faite par La Poste était tardive.
A l’inverse, la Cour d’appel saisie du litige avait favorablement accueilli la demande de La Poste, indiquant que la clause litigieuse était réputée non écrite puisque les dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce, relatives au renouvellement du bail commercial, devaient s’y substituer.
Cette solution permettait à La Poste de ne pas se voir opposer la prescription de l’action en nullité fixée à deux ans par l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Cependant, la Cour de cassation vient casser la décision des juges du fond et rappelle les termes de l’article L. 145-15 dudit Code : « sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le chapitre V, titre IV du livre premier du Code de commerce« .
Dès lors, le juge ne peut déclarer non écrite une clause contraire au droit au renouvellement : il doit forcément en prononcer la nullité.