L’existence d’une servitude de passage sur le fonds voisin ne permet pas toujours de déroger aux conditions de l’article 678 du Code civil.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’article 678 du Code civil dispose qu' »on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification des constructions« .
Ainsi l’existence d’une servitude de passage a pour effet de procurer un certain recul en ce qui concerne les vues, droites (ou obliques, C. civ., art. 679) sur la propriété voisine.
Mais il ne s’agit pas de n’importe quelle servitude de passage.
En l’espèce, le propriétaire d’un fonds jouxtant un fond contigu longé par un chemin sur lequel s’exerçait un droit de passage, faisait grief à la Cour d’appel de l’avoir condamné à remplacer les vues droites qu’il avait ouvertes sur le fonds voisin par des verres dormants, alors qu’en application de l’article 678 du Code civil on peut avoir des vues sur le fonds voisin quand ce fonds est grevé d’une servitude de passage.
Le pourvoi est rejeté par la troisième Chambre civile.
En effet, une servitude de passage sur le fonds voisin, en contiguïté des deux propriétés, peut permettre l’ouverture de vues (droites ou obliques), à condition que la servitude en question bénéficie au propriétaire qui ouvre des vues.
La servitude de passage constitue alors un démembrement de la propriété voisine à son profit ; il y a une certaine logique à ce qu’il puisse, en outre, profiter d’un certain recul des vues.
Inversement tel n’est pas le cas d’une servitude appartenant à un tiers, lequel au surplus peut y renoncer à tout moment.