Dès lors que les mesures de restitution de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme ont un caractère réel, le constructeur initial est autorisé à en transférer conventionnellement le risque aux acquéreurs successifs de l’immeuble litigieux.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Une Société Civile Immobilière (SCI) avait édifié sur son terrain une construction jugée non conforme aux règles d’urbanisme.
Ses associés Monsieur P. et Monsieur A. font l’objet de poursuites pénales.
Alors que ces poursuites sont en cours, la SCI vend, en 1993, ses biens aux époux S. qui les revendent en 1997 à la société O.
En 1999 et 2000, des décisions pénales définitives condamnent Messieurs P. et A. pour infraction aux règles d’urbanisme et ordonnent en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, la démolition des constructions réalisées et la remise des lieux en leur état antérieur.
L’Etat fait procéder d’office aux travaux et Monsieur P. en paye au final le prix.
Monsieur P. demande à être garanti par la société O. (propriétaire en suivant) du paiement des frais correspondant à la restitution des lieux en leur état antérieur, en invoquant les clauses introduites dans les contrats de vente successifs selon lesquelles l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de toute irrégularité constatée de l’immeuble à l’égard des règles d’urbanisme ainsi que de la mise en conformité avec ces règles.
Dans un arrêt du 17 janvier 2005, la Cour d’appel confirme le jugement de première instance qui refusait de faire droit aux prétentions de Monsieur P.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 121-1 du Code pénal, L. 480-5 du Code de l’urbanisme et 1134 du Code civil.
En effet, depuis un important arrêt du 14 novembre 1989, la chambre criminelle juge que les mesures de l’article L. 420-5 ne constituent pas des sanctions pénales mais que, destinées à faire cesser une situation illicite, elles ont un caractère réel.
Le constructeur peut civilement transférer les conséquences de l’illégalité de la construction aux acquéreurs successifs.
La Cour de cassation fait donc des suites du risque pénal un accessoire qui suit le principal à condition que les parties y aient consenti lors de la vente de l’immeuble.