Renonciation équivoque à exiger le loyer contractuel.
Note de M. Yves ROUQUET :
Au-delà du caractère contestable de l’arrangement conclu entre le bailleur et le preneur (non querellé par les parties), en ce qu’il minorait le loyer pendant la période initiale du bail (de neuf ans) en contrepartie de l’engagement du locataire à réaliser les travaux nécessaires pour rendre les lieux « habitables« , cette décision de censure retiendra l’attention en ce qu’elle est relative aux conditions de validité d’une renonciation à un droit.
Le litige avait trait au montant du loyer au-delà de la période de minoration.
Des circonstances que le loyer n’avait jamais été porté à la somme prévue et que le bailleur avait expressément approuvé, au cours de la période initiale, l’indexation opérée par le locataire sur le montant minoré, puis avait accepté les paiements sans réserve, les juges du fond avaient déduit que le bailleur avait renoncé à percevoir le loyer contractuellement prévu à compter du renouvellement.
Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui, au visa de l’article 1134 du Code civil, refuse de voir une renonciation dénuée d’ambiguïté, d’une part, dans l’acceptation expresse du bailleur antérieurement au renouvellement et, d’autre part, dans le silence qu’il a gardé postérieurement à cet événement.
Sur l’acceptation expresse durant la période d’application du loyer minoré, on observera que, la Cour s’étant placée sur le terrain de la liberté contractuelle (et non sur celui de l’application de dispositions d’ordre public, telles celles de la loi du 6 juillet 1989), elle aurait certainement pu porter sur la période postérieure au renouvellement du bail.
Il aurait toutefois alors fallu que la renonciation indique qu’elle valait non seulement pour la période initiale du bail mais aussi pour l’avenir.