Lotissement : la garantie bancaire a des limites.
Note de Mme Laurence GUITTARD :
Un lotisseur obtient une garantie bancaire d’achèvement des travaux lui permettant de vendre des lots par anticipation.
Dix-huit mois plus tard, les services de la DDE constatent leur exécution intégrale, sans relever la moindre observation.
Sur le visa de ce constat, le maire délivre le certificat d’achèvement des travaux mentionnant, semble-t-il à tort, l’exécution totale des prescriptions imposées par l’arrêté de lotir.
Six ans plus tard l’association syndicale de propriétaires (ASL) assigne la banque, la commune et le lotisseur afin d’obtenir leur condamnation in solidum à prendre en charge le coût des travaux restant à réaliser.
Le juge du fond déboute l’ASL de sa demande contre le garant au motif que la garantie bancaire a pris fin du fait de la délivrance du certificat d’achèvement des travaux.
L’association se pourvoit en cassation, reprochant au juge d’appel de ne pas avoir recherché si les travaux avaient été effectivement achevés.
Aux termes de l’ancien article R. 315-38 du Code de l’urbanisme alors applicable, la garantie d’achèvement des travaux prend fin lorsqu’ils sont terminés.
Toutefois, la constatation de leur achèvement n’emporte pas, par elle-même, renonciation de l’association syndicale à demander la réparation des dommages qui se révéleraient par la suite.
La Cour de cassation a déjà précisé que l’achèvement mettant fin aux obligations du garant ne peut résulter que du certificat administratif d’achèvement des travaux et non d’un document intitulé « réception des travaux« , signé par le maire (Cass. 3e civ., 6 mai 2009).
L’arrêt du 21 novembre 2012 va plus loin puisqu’il établit que la garantie est éteinte du seul fait de la délivrance d’un certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions imposées par l’arrêté autorisant le lotissement.
Le juge n’est donc pas tenu de vérifier si les travaux ont été effectivement terminés.