Indemnité de résiliation du crédit-bail immobilier qualifiée de clause pénale.
Après qu’un contrat de crédit-bail immobilier ait été résolu pour non-paiement des loyers, la SCI crédit-preneuse a été mise en liquidation judiciaire, et le crédit-bailleur a déclaré une créance de au titre de l’indemnité de résiliation augmentée des loyers impayés.
Le mandataire ad hoc de la SCI a alors demandé la réduction de l’indemnité au motif qu’il s’agissait d’une clause pénale manifestement excessive
La Cour d’appel a cru pouvoir rejeter cette prétention, en retenant que l’indemnité de résiliation égale au montant des loyers non échus qui tend à préserver l’économie du contrat en cas de rupture anticipée de celui-ci et à indemniser le créancier du préjudice ainsi subi, découle directement de l’anéantissement de la convention par le jeu de la clause résolutoire, et ne constitue pas une clause pénale au sens de l’article 1152 du Code civil.
Les juges du fond ont, en revanche, considéré que l’indemnité d’une année de loyer constituait une clause pénale (sans la juger manifestement excessive).
La Cour de cassation censure cette décision, au visa articles 1134 et 1152 du Code civil, au motif que « l’indemnité due en cas de résiliation pour inexécution qui, tant par l’anticipation de l’exigibilité des loyers dès la résiliation du contrat que par le paiement d’une année de loyer supplémentaire, majorait les charges financières pesant sur le débiteur, était stipulée à la fois pour le contraindre à l’exécution du contrat et comme évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture fautive de celui-ci« .