Action en contestation d’un changement d’affectation d’un lot à usage commercial.
Note de M. Guy VIGNERON et Mme Christelle COUTANT-LAPALUS :
Le changement d’usage d’un lot de copropriété est une source importante de contentieux.
Si l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, l’article 9 de la même loi énonce que chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En l’espèce, le garage dépendant d’un lot ayant été transformé en local d’exploitation d’un magasin d’articles et de vêtements de sport, le syndicat des copropriétaires décide de mandater le syndic afin de faire cesser cet usage.
Le propriétaire du lot et le preneur à bail sollicitent, quant à eux, l’annulation de cette décision d’assemblée générale.
Après une longue procédure, la Cour d’appel de renvoi avait considéré d’une part, que la décision d’assemblée générale devait être annulée et, d’autre part, que l’activité commerciale n’était pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Sur ces deux points, l’arrêt est censuré.
La troisième chambre civile considère que lorsqu’une action en contestation de la validité d’une décision prise en assemblée générale est introduite, les juges doivent établir les causes de l’irrégularité de cette décision, et qu’ils ne peuvent pour cela s’appuyer sur l’étendue des droits du syndicat des copropriétaires.
Elle affirme par ailleurs que lorsque la décision des copropriétaires est fondée sur les risques de nuisances sonores, les juges du second degré ne peuvent se contenter d’affirmer que l’affectation d’un lot « garage » à l’exploitation d’un magasin n’est pas en soi de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ils sont tenus de rechercher si l’activité commerciale exercée est génératrice de nuisances sonores.