Le délai de validité d’une promesse synallagmatique de vente n’est pas opposable à la SAFER qui dispose d’un délai légal de deux mois pour préempter.
Note de M. Stéphane PRIGENT :
Une promesse synallagmatique de vente d’une parcelle de terre a été signée le 30 mai 2008.
L’acte stipulait que le « compromis » devait être réitéré au plus tard le 12 septembre 2008, passé ce délai la promesse devenait caduque.
La société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), informée le 17 juillet 2008, a notifié le 12 septembre 2008 son intention de préempter la parcelle alors que le vendeur avait fait connaître par un courrier en date du même jour à destination de la SAFER son intention de se prévaloir de la caducité du compromis.
L’acheteur évincé assigne la SAFER en nullité de la décision de préemption et de la vente qui a suivi (rétrocession) ; il est débouté devant les premiers juges et forme un pourvoi en cassation. Celui-ci est rejeté.
Il arrive, en pratique, que les parties fassent de la signature de l’acte authentique de vente la condition même de leur engagement.
Passé le délai pendant lequel doit être réalisée la condition, la promesse devient caduque. Inévitablement une question s’est posée : ce délai est-il opposable à la SAFER ? Une réponse négative a été apportée par la Cour de cassation : la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour préempter (Civ. 3e, 20 sept. 2006).
L’arrêt du 20 mai 2015 confirme clairement cette ligne jurisprudentielle ; le droit conféré à la SAFER prévaut sur l’autonomie de la volonté.
Dès lors que la SAFER a respecté le délai de deux mois pour faire connaître son intention, sa préemption est valable.
La préemption ne peut intervenir que si l’offre n’a pas été valablement retirée avant acceptation.
En effet, la notification adressée à la SAFER « vaut offre de vente » et la déclaration de préemption vaut acceptation. Cette qualification renvoie au régime de l’offre de contracter.
Ainsi, l’offre peut être retirée par celui qui l’a émise tant qu’elle n’a pas été acceptée, mais encore elle est caduque au cas où le pollicitant décède avant qu’elle n’ait été acceptée.
En l’espèce, on peut toutefois raisonnablement soutenir que l’offre a été acceptée par la SAFER avant toute rétractation puisque le vendeur reçoit la notification SAFER le jour où il prétend rétracter l’offre (date de sa lettre).