Le bail est opposable à l’acquéreur dès lors que l’acte de vente faisait référence à une occupation des lieux moyennant un loyer, ce dont il résultait qu’il avait eu connaissance avant la vente de l’exécution d’un bail.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Le locataire est protégé en cas de vente du bien puisque l’article 1743 du Code civil pose le principe de l’opposabilité du bail en cours à l’acquéreur, sous réserve qu’il s’agisse d’un bail authentique ou ayant date certaine.
Outre l’enregistrement, c’est souvent la relation de la substance du bail dans un acte authentique qui permet de lui conférer date certaine : la mention d’un bail en cours dans un acte de vente dressé par un officier public a pour effet de conférer au bénéficiaire du bail un titre opposable à l’acquéreur (Cass. soc., 4 janv. 1957).
Ici, une clause de l’acte authentique de vente faisait clairement état de l’occupation des lieux par des personnes mariées en contrepartie d’un loyer.
La jouissance d’une chose moyennant le paiement d’un loyer implique nécessairement l’existence d’un bail.
Une jurisprudence bien ancrée considère que la seule connaissance du bail par l’acquéreur avant la vente suffit à lui rendre opposable (Cass. 3e civ., 29 sept. 1999).