Sanction du non-respect de la procédure d’information du locataire en cas de vente par lots.
Lorsque, en violation des dispositions d’ordre public de l’accord collectif du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires, les diagnostics et bilans techniques n’ont pas fait l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires, les congés pour vendre et offres de vente notifiés aux preneurs sont frappés de nullité.
Une société propriétaire d’un immeuble qu’elle désirait vendre par lots avait notifié une offre de vente (au visa de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975) à un couple de locataires, sans joindre à cet envoi les diagnostics et bilans techniques visés par le point 2.2 de l’accord collectif du 9 juin 1998 (rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999) qui doivent être communiqués aux locataires au plus tard avec l’offre de vente.
Le même jour, le bailleur leur a également délivré un congé pour vendre au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires, assignés par la société propriétaire afin de faire déclarer les offres de vente et les congés valables, ont soulevé la nullité de ces actes au motif que le bailleur n’avait pas satisfait aux exigences de l’accord collectif du 9 juin 1998 susvisé.
La Cour d’appel a accueilli leur demande en retenant, notamment, que les irrégularités relatives au diagnostic technique avaient pour conséquence de rendre nulles les offres de vente litigieuses.
Le bailleur s’est pourvu en cassation en arguant que le non-respect de cette obligation ne pouvait être sanctionné que par la nullité du contrat de vente conclu ou, en cas de refus de l’offre de vente, par la mise en oeuvre de la responsabilité civile délictuelle du bailleur si le défaut d’information devait causer un préjudice au locataire.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et approuve les juges du fond d’avoir énoncé que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d’ordre public du paragraphe 2.2 de l’accord du 9 juin 1998, faire l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires.
En l’espèce, puisque cet examen n’avait pas eu lieu, la Cour d’appel en a exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux preneurs.