Erreur du locataire sur l’environnement concurrentiel des locaux loués.
Le propriétaire d’un local dans un centre commercial l’avait donné en location à une société de parfumerie ; une société ayant la même activité de parfumerie s’était installée dans le local mitoyen au même moment.
Le contrat de bail a été annulé pour erreur sur les qualités substantielles du bail.
En effet, la société locataire démontrait avoir conclu le bail dans la croyance erronée qu’il permettait l’exercice de son activité sans concurrence dans le centre commercial ; la perspective d’une situation avantageuse, qui avait été prise en compte dans la détermination du prix du bail constituait une qualité substantielle des locaux loués, comprise dans le champ contractuel et exempte d’aléa.
Note :
L’erreur sur la valeur ou sur la rentabilité du bien loué ne constitue pas en principe une erreur sur la substance (Cass. 3e civ., 31-3-2005, rendu à propos d’un bail à construction), à moins qu’elle soit le résultat d’une méprise relative aux données objectives du contrat, ce qui est difficile à prouver.
Par exemple, le locataire de locaux situés dans un ensemble commercial en voie de création lors de la conclusion du bail, se plaignant de mauvais résultats dus à une fréquentation insuffisante du centre, n’a pas obtenu l’annulation du bail pour erreur dès lors qu’il ne prouvait pas que l’erreur commise par lui sur l’environnement commercial portait sur une qualité substantielle en considération de laquelle les parties avaient contracté (Cass. 3e civ., 12-4-1983).
Dans l’affaire commentée, l’erreur du locataire était d’autant plus évidente que la société concurrente avait été le précédent occupant des locaux loués, de sorte que le locataire pouvait légitimement croire qu’il ne se réinstallerait pas à côté.
Pour être sanctionnée, l’erreur doit avoir été le motif principal et déterminant du consentement du locataire, c’est-à-dire qu’elle doit avoir entraîné chez lui la conviction de conclure le contrat de bail.
L’erreur n’est pas déterminante lorsque les parties ont admis un certain aléa sur l’opération ou, plus simplement, lorsque celui qui invoque l’erreur connaissait en réalité les éléments sur lesquels il prétend s’être trompé.