L’article L. 145-12 du Code de commerce, qui dispose que « la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue », est d’ordre public.
Note de M. Jean-Pierre BLATTER :
De l’arrêt on déduira deux enseignements essentiels.
L’article L. 145-12 est d’ordre public.
La Cour de cassation approuve l’énoncé de la règle de droit fait par la Cour d’appel : l’article 7 du décret du 30 septembre 1953 devenu l’article L. 145-12 du Code de commerce est une disposition d’ordre public.
Quelle que soit la durée du bail initial, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord exprès des parties sur une durée plus longue.
L’accord sur une durée plus longue doit être formulé lors de chaque renouvellement.
La Cour de cassation confirme que lors de chaque renouvellement il appartient aux parties d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze ans, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf ans.
Aussi, est-il vain dans le bail de stipuler que le renouvellement interviendra pour douze ans ou pour toute autre durée supérieure à neuf ans.
Il s’agirait pour le locataire de renoncer à un droit, désormais qualifié d’ordre public, alors qu’une telle renonciation n’est possible que lorsque le droit est né, au plus tôt, semble-t-il, lors du congé avec offre de renouvellement ou de la demande de renouvellement.