Risque d’éviction pour construction partielle sur terrain d’autrui : droit du locataire d’exiger la résiliation.
Une société civile immobilière (SCI) avait donné à bail des locaux pour exploiter un restaurant et le fonds avait été ultérieurement vendu.
La SCI avait par ailleurs vendu les murs à une autre SCI.
L’acquéreur du fonds de commerce avait alors engagé une action contre le bailleur pour obtenir la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, au motif qu’il existait un risque de remise en cause de son droit.
En effet une partie des terrains, en berge de la Garonne, appartenant à EDF, avaient fait l’objet d’une convention d’occupation du domaine public, mais non transmissible à un acquéreur et révocable.
La Cour de cassation confirme la mise en œuvre de la garantie du bailleur :
« Mais attendu qu’ayant relevé que les locaux donnés à bail, en ce compris ceux construits sur le terrain d’autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle et que, si la SCI Les Berges de la Garonne avait été, par une convention d’occupation du domaine public, autorisée personnellement à occuper ce terrain, EDF se réservait le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l’exploitation d’une partie des locaux était soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, la Cour d’appel, […] qui a caractérisé le risque d’éviction du preneur, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu que la Cour d’appel a retenu souverainement que le préjudice résultant de ce que la chose louée était partiellement édifiée sur le terrain d’autrui était certain ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ».
La Cour de cassation confirme aussi l’obligation du vendeur (la SCI) de garantir à l’acquéreur (l’autre SCI) de l’éviction dont il a souffert.
Note :
Voici un exemple de la mise en jeu par le locataire de la garantie d’éviction prévue par l’article 1719, 3°, du Code civil.
Ce texte impose au bailleur « de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail« .
Le risque d’éviction résultait ici de la faculté pour EDF de remettre en cause la convention d’occupation précaire consentie au cédant, qui n’était pas cessible.