Confirmation de l’arrêt qui retient que le coût de remise en état après dégradation des locaux objet d’un crédit-bail immobilier résilié incombe au crédit-preneur dès lors que la continuation du contrat après résiliation peut s’éclairer après résiliation d’après la convention intervenue et que les articles L. 313-7 et suiv. du Code monétaire et financier ne contenant pas de disposition spéciale sur les obligations du crédit-preneur quant à l’entretien de l’immeuble, il peut être fait application de l’article 1732 du Code civil.
Dès lors que l’occupant ne démontre pas que les dégradations sont intervenues sans sa faute, aucune preuve n’étant rapportée qu’il assurait bien le clos d’un immeuble dont il ne faisait rien et dont il tardait à remettre les clés en y laissant entreposé son matériel et partie de son stock, il est responsable de la remise en état.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Le crédit-bail immobilier est avant tout un contrat financier, même s’il comporte une opération locative. Les organismes de crédit tiennent à ce que leur engagement soit limité au montant de l’investissement contractuel qui ne peut en aucune manière être dépassé.
La propriété du bien, objet du contrat de crédit-bail, permet au crédit-bailleur de l’amortir, en cas de défaillance du crédit-preneur entraînant l’interruption du contrat, et de le rentabiliser même si ce bien n’est pas immédiatement recommercialisé. En tout état de cause, l’immeuble pourra toujours être cédé si sa relocation s’avère trop périlleuse.
Mais pour tout cela encore faut-il que les locaux demeurent en bon état pendant toute la durée du contrat et même postérieurement.
Pour assurer au crédit-bailleur la rentabilité de son investissement, les clauses des contrats de crédit-bail immobilier mettent à la charge du crédit-preneur un large éventail d’obligations.
Mais après sa résiliation, le contrat et les clauses qu’il contient ne s’appliquent plus et ce n’est donc pas le moindre mérite de cet arrêt du 2 mars 2005 de viser le texte suivant lequel les ex-parties au crédit-bail immobilier doivent se comporter.
Selon la Cour, l’article 1732 du Code civil prend en quelque sorte le relais des clauses du contrat après résiliation et le texte fait peser une présomption de faute sur le crédit-preneur qui s’est maintenu dans les lieux après la résiliation de la convention financière : c’est lui qui doit prendre à sa charge, à moins de démontrer son absence de faute, les dégradations commises dans les locaux et la remise en état des lieux.
La décision confirme que, bien qu’étant une location financière, le crédit-bail immobilier conserve une coloration locative de droit commun pour tout ce que le régime législatif spécial du contrat ne prévoit pas.
La particularité de l’espèce est que l’obligation de surveillance et d’entretien des locaux pesant sur l’occupant est ici à la charge du mandataire liquidateur lorsque le crédit-bail a été résilié à la suite de la liquidation judiciaire du crédit-preneur.