Les plans contractuels ne comportant aucune précision de mesure relative aux balcons, la hauteur à gravir importante entre le sol de la salle de séjour et celui du balcon ainsi qu’une hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant ne constituent pas un défaut de conformité, mais un vice de construction apparent pouvant faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Cet arrêt rendu le 2 mars 2005 par la Cour de cassation rappelle qu’il convient de parfaitement distinguer les vices de construction, résultant d’une mauvaise réalisation des travaux, et les non conformités, lesquelles consistent en des travaux qui, même correctement réalisés, ne sont pas conformes aux prévisions du contrat.
Les non-conformités relèvent de la responsabilité générale contractuelle tandis que les vices de construction relèvent, dans le cadre des ventes d’immeubles à construire, de la responsabilité particulière des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil avec les incidences qui en résultent tant en ce qui concerne les obligations du vendeur que la portée des assurances de celui-ci.
En pratique, la qualification défaut de conformité ou vice de construction est avancée dans un esprit différent par l’acquéreur ou par le vendeur en fonction de son intérêt à faire valoir le régime général ou le régime particulier, étant souligné, en outre, que s’agissant d’une vente d’immeubles à construire l’action au titre d’une non conformité n’est soumise ni au délai décennal de l’article 1792 du Code civil, ni au délai particulier des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du même code.
En l’espèce, où la question du délai d’action n’était pas en cause, l’acquéreur en l’état futur d’achèvement se plaignait d’une anomalie dans l’exécution de la marche séparant la salle de séjour du balcon et avait demandé la réparation de cette anomalie ainsi que le paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, le tout sur la base du régime général de l’obligation d’une livraison conforme à la vente.
L’acquéreur faisait grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande d’une part en considérant qu’il n’y avait pas défaut de conformité mais vice de construction et d’autre part que l’article 1642-1 du Code civil ne prévoyait comme issue que la résolution du contrat de vente ou la diminution du prix.
La non-conformité, qui constitue un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, doit s’apprécier par rapport au contrat, lequel en l’occasion ne comportait aucune précision de mesure relative au balcon.
Par contre, même à défaut de précision, il reste que le balcon d’une salle de séjour doit comporter un accès normal, ce qui n’était pas du tout le cas, de sorte que la réalisation de la construction n’étant pas à cet égard conforme aux règles de l’art se trouvait ainsi atteinte d’un vice de construction.