Les travaux de désamiantage des lieux loués dont le coût est inférieur à la valeur des locaux et n’empêchant pas la réinstallation du locataire, le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du bail et doit l’indemniser.
Dans un immeuble de grande hauteur, un bailleur avait notifié à son locataire la résiliation du bail, fondée sur l’article 1722 du Code Civil, relatif à la destruction de la chose louée, et dont les dispositions permettent au preneur d’obtenir de plein droit, et sans indemnité, la résiliation du contrat.
Afin de se conformer aux obligations du décret du 7 février 1996 (codifié aux articles R. 1334-14 et suivants du Code de la Santé Publique), des travaux de traitement des parties amiantées devaient en effet être entrepris, entraînant l’évacuation des occupants de l’immeuble.
Le preneur demanda alors à être indemnisé du préjudice consécutif à l’exécution des travaux, devant durer entre 1 an et 18 mois. La Cour d’Appel refusa d’appliquer les dispositions de l’article 1722, et condamna le bailleur à réparer le préjudice subi par le locataire. La Haute Juridiction rejette le pourvoi formé, car les travaux à exécuter dans les lieux loués ne peuvent être assimilés à la perte de la chose.
Celle-ci n’est en effet caractérisée qu’en cas de destruction totale de la chose louée, d’impossibilité absolue et définitive de l’utiliser selon sa destination (Cass. 3e civ., 7 juin 2000), ou lorsque le coût des travaux est supérieur à la valeur de la chose (Cass. 3e civ., 20 déc. 1995).
Or, les travaux de désamiantage sont provisoires, leur coût est inférieur à la valeur de l’immeuble, et la réinstallation postérieure du locataire est possible. Il s’ensuit que la résiliation de plein droit n’est pas justifiée en pareil cas.
L’article 1722 était d’autant moins applicable que la perte de la chose doit résulter d’un cas fortuit. Or la Cour de Cassation relève que le bailleur avait été informé, avant la conclusion du bail, de la présence d’amiante, et donc de la nécessité, à « plus ou moins long terme« , de procéder aux travaux de retrait.
Ayant omis de signaler ce risque à son locataire, il devait lui garantir, conformément à l’article 1721 du Code Civil, les troubles l’empêchant d’utiliser la chose. Ainsi, la perte temporaire des lieux loués liée à des travaux de mise aux normes ne permet pas la résiliation de plein droit du bail. Pourtant, elle avait été admise lorsque des travaux imposés par l’administration ne permettaient plus une utilisation des lieux conforme à leur destination (Cass. 3e civ., 4 nov. 1998).