L’acceptation des lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Le fait que le locataire ait connu dès le départ les désordres affectant les lieux loués qui étaient listés précisément dans l’état des lieux d’entrée ne lui interdit pas de demander après coup un dédommagement pour le trouble de jouissance subi.
La solution est évidente sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, qui impose la délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparations.
Elle l’était moins en application des textes de droit commun, de nature supplétive.
Mais, depuis quelque temps, la jurisprudence fait preuve de sévérité à l’encontre du bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance en bon état d’entretien ou de réparation.
L’obligation de délivrance ne se limite pas à une mise à disposition du bien, mais doit permettre au locataire une utilisation du bien conforme aux prévisions contractuelles.
C’est sur cette base que la Cour de cassation estime que l’acceptation des lieux en l’état ne décharge pas plus le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 5 juin 2002 – Cass. 3e civ., 10 déc. 2008).
Dès lors que la jouissance escomptée par le locataire est entravée par le fait que le local loué n’est pas en bon état à l’origine ou que des travaux s’avèrent nécessaires en cours de bail, le bailleur doit en assumer les conséquences, quand bien même le locataire aurait accepté les choses en l’état et qu’une clause du bail aurait déchargé le bailleur de l’entretien et de réparations en cours de bail.