L’acquéreur d’un bien immobilier comprenant une maison d’habitation et des terres agricoles, ayant appris après la vente que ce bien était soumis à une redevance d’appartenance à une association syndicale autorisée d’un canal d’irrigation, avait demandé que le vendeur le garantisse de cette charge non déclarée.
Cette demande a été rejetée au motif que l’absence de mention dans l’acte de vente de l’appartenance à cette association n’était pas constitutive d’un préjudice.
En effet, l’adhésion à l’association permettait l’irrigation à tarif avantageux de parcelles à vocation agricole, maintenant la valorisation objective du bien, et l’acheteur n’avait pas demandé son retrait de cette association pour manque d’intérêt aux travaux d’irrigation.
Note :
Le vendeur doit garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente (C. civ. art. 1626).
Si la servitude non apparente et non déclarée est d’une importance telle que l’acheteur, informé, n’aurait pas conclu la vente, il peut demander soit la résolution du contrat, soit des dommages-intérêts (C. civ. art. 1638).
Encore faut-il qu’il y ait vraiment une atteinte à la jouissance du bien vendu.
Lorsque l’importance de la charge est si minime que son existence n’a eu aucune influence ni sur la conclusion du contrat ni sur le montant du prix, l’acheteur n’a subi aucun préjudice et ne saurait obtenir ni la résolution de la vente ni des dommages-intérêts (Cass. 3e civ. 4-10-1977).
Au cas particulier, non seulement l’acquéreur n’avait pas subi de préjudice mais il profitait même de l’irrigation qui permettait le maintien de la valeur de la parcelle.
La Cour d’appel avait par ailleurs estimé que la garantie n’était pas due car le vendeur ignorait l’existence de cette charge.
La Cour de cassation a pris soin de relever que ce motif était erroné : l’application de la garantie pour charges non déclarées est due même par le vendeur de bonne foi qui ignorait l’existence de la charge.