Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la condition que ce bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans (C. com. art. L 145-5).
Le titulaire d’un bail commercial avait conclu un contrat de sous-location pour une durée d’un an qui avait été renouvelé une fois.
A l’expiration du renouvellement, estimant que son sous-locataire était occupant sans droit ni titre, il avait demandé son expulsion.
Après avoir précisé que la fixation de la durée d’un bail pour une période inférieure à deux ans ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, la Cour de cassation a rejeté cette demande au motif qu’en consentant à son sous-locataire un bail dont les clauses, les charges et les conditions résultaient d’un bail commercial, hormis la durée, le locataire avait exprimé sa volonté de conférer au sous-locataire non pas un bail précaire échappant au statut des baux commerciaux mais un bail soumis audit statut.
Note :
On pouvait penser que le simple fait de fixer une durée inférieure à deux années suffisait à établir la volonté de déroger au statut des baux commerciaux.
La réponse négative de la Cour de cassation doit inciter les rédacteurs de baux dérogatoires à la plus grande prudence.
Il n’est toutefois pas nécessaire que les parties dérogent expressément au statut.
Il a ainsi été jugé que les parties avaient entendu être liées par un bail ne comportant aucun droit au renouvellement dès lors que le contrat avait une durée de deux ans et qu’il était stipulé qu’à l’expiration de ce délai le locataire ne pouvait pas exploiter, dans un périmètre de cinq cents mètres et pendant cinq ans, un commerce similaire (Cass. 3e civ. 8-11-1972).
La clause du sous-contrat de location qui prévoyait une durée inférieure à la durée légale des baux commerciaux (neuf ans : C. com. art. L 145-4, al. 1) était nulle (art. L 145-15).
Le locataire ne pouvait donc pas en l’espèce s’opposer au maintien du sous-locataire dans les lieux