La cour d’appel ayant retenu que le bailleur n’accédait à la propriété des améliorations réalisées par le preneur qu’en fin de bail et ayant constaté que lesdites améliorations avaient été détruites au cours du contrat, elle en a justement déduit que le bailleur ne pouvait prétendre au paiement de leur contre-valeur.
Note de Mme Stéphanie LAPORTE-LECONTE :
En l’espèce, les parties avaient précisé que le preneur devait laisser au bailleur, en fin de bail et sans indemnité, les améliorations qu’il aurait apportées à la chose louée. Un incendie ayant détruit une partie du local commercial et interrompu son exploitation, le preneur a assigné le bailleur aux fins d’obtenir une indemnisation complémentaire à celle déjà versée par sa compagnie d’assurance.
C’est alors que, par demande reconventionnelle, le propriétaire du local a sollicité l’allocation d’une somme destinée à compenser la perte des améliorations réalisées par le preneur et supposées lui revenir au titre de l’accession. Se fondant sur l’article 1733 du Code Civil qui rend le preneur, sauf cas fortuit, force majeure ou vice de construction, financièrement responsable de l’incendie déclaré dans le local loué et sur la clause d’accession insérée dans le bail, le bailleur invoquait un droit à indemnisation pour la destruction des aménagements effectués par son locataire.
La question était donc de savoir si la clause insérée au contrat lui conférait un droit de propriété immédiat sur les aménagements en cause et, par conséquent, celui de recevoir une contrepartie financière pour leur destruction.
Or, la cour d’appel avait retenu que l’indication selon laquelle le preneur devait laisser les améliorations au bailleur « en fin de bail » condamnait l’idée d’une accession anticipée et devait conduire au rejet de sa prétention. Le raisonnement des juges du fond est pleinement approuvé par la Cour de cassation.
Si le moment où l’accession doit se produire peut effectivement être fixé dès la réalisation de la construction ou de l’aménagement, cela doit être précisé par les parties dans la clause du contrat.
Dès lors que cette dernière reporte la question de l’accession par le bailleur à l’expiration du bail, le preneur reste propriétaire des améliorations qu’il réalise jusqu’à cette date et demeure le seul susceptible d’être indemnisé du fait de leur destruction.
Il appartient donc au bailleur qui souhaite que la propriété des améliorations effectuées par le preneur lui soit transférée dès leur réalisation et que le preneur n’en conserve pas la libre disposition le temps du contrat de le spécifier dans le bail.