Prescription de l’action en reconnaissance d’un bail commercial après l’expiration d’un bail dérogatoire.
La Cour de cassation vient de juger que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même Code.
Note :
Solution inédite.
Toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans (C. com., art. L. 145-60).
Il a été jugé que la demande tendant à reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à cette prescription biennale (Cass. com., 11-6-2013 et Cass. 3e civ., 22-1-2013).
Dans ces deux affaires, l’occupant des locaux demandait que le contrat de location-gérance conclu avec le propriétaire soit requalifié en bail commercial.
La solution peut paraître sévère pour le locataire à qui il est reconnu un droit « virtuel » à bénéficier du statut des baux commerciaux immédiatement exclu en vertu de la prescription, mais il semble difficile d’admettre qu’un preneur à bail qui revendique l’application du statut et demande à bénéficier de sa protection depuis le début des relations contractuelles puisse exclure ses dispositions relatives à la prescription.
C’est la solution inverse que retient ici la Cour suprême.
Il est vrai que, en application de l’article 145-5 du Code de commerce, non modifié sur ce point par la loi « Pinel » du 18 juin 2014, si, à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, le locataire reste dans les locaux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire ne tend donc pas aux mêmes fins que celle en requalification d’une convention.