Même si le copropriétaire change l’usage de son lot en conformité avec le règlement de copropriété, l’assemblée peut voter une modification des charges afin de tenir compte de la hausse d’utilisation des équipements que cela entraîne.
Note de Mme Alexandra FONTIN :
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par le changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives est votée à la majorité absolue.
Pendant longtemps, les juges du fond ont considéré que le changement d’usage n’existait pas lorsque l’affectation était modifiée conformément au règlement de copropriété.
La situation se présente par exemple, comme dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, quand un lot auparavant utilisé comme logement est donné en location à usage de cabinet médical et que le règlement prévoit que les appartements pourront être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale.
Les juges du fond estimaient qu’il n’y avait pas alors de changement d’usage et qu’il n’était donc pas possible de voter une modification des charges (CA Paris, 12 janv. 2006).
Puisque l’activité était autorisée par le règlement, on pouvait penser que la « répartition des charges prévue par ce règlement avait pris, dès l’origine, ces utilisations en considération » (CA Aix-en-Provence, 9 mars 2000).
La troisième chambre civile condamne cette solution.
La modification des charges est applicable alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété.
D’une part, le texte ne distingue pas selon que l’usage était prévu ou non par le règlement.
D’autre part, il est indéniable que les modifications des conditions d’utilisation des services collectifs et équipements communs entraînées par le changement d’affectation peuvent être très importantes.
La fréquentation d’un appartement familial n’est pas celle d’un cabinet médical et il est impossible que la répartition des charges ait pu, dès le début de la mise en copropriété, intégrer cette variation.