Cession de bail à construction et situation des cessionnaires.
Si, par application de l’article L. 251-3 du Code de la Construction et de l’Habitation le preneur debail à construction peut céder une partie de ces droits, les cessionnaires sont tenus des mêmes obligations que le cédant ; il s’ensuit que, lorsqu’un tiers au bail à construction initial est devenu cessionnaire des droits du preneur en vertu d’un contrat de cession de quote-part du bail à construction, ce cessionnaire est tenu des mêmes obligations que le preneur, notamment en matière d’assurance et de notification des cessions intervenues.
Note de M. Patrice CORNILLE :
La Cour de cassation était saisie de l’appel d’une décision ayant statué en référé au terme duquel la Cour d’appel avait enjoint au cessionnaire d’un bail à construction de justifier des assurances et de la notification des cessions (du bail) dont le preneur à construction d’origine était tenu au terme du contrat.
Le cessionnaire objectait, que n’ayant pas été partie au bail à construction, les obligations souscrites par le preneur d’origine ne lui étaient pas opposables.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir tenu le cessionnaire dans les liens des obligations du preneur d’origine, sur le fondement de l’article L. 251-3 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation, selon lequel :
« Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société.
Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L. 251-1 (…) ».
Le cessionnaire se voit condamner, au final, à justifier des assurances et de la notification des cessions qui incombaient à l’origine au preneur à construction.
Il apparaît que la situation du bailleur est relativement confortable : si le preneur initial cède ses droits à plusieurs cessionnaires, chacun de ces derniers paraît rester entièrement tenu des obligations du cédant.
Le bailleur ne paraît même pas avoir à diviser ses poursuites pour obliger l’un des quelconques des cessionnaires pour remplir les entières obligations du cédant.
En l’occurrence, il s’agissait exclusivement de la preuve par le cessionnaire que les assurances exigées par le bail d’origine avaient bien été souscrites, et que les cessions du bail à construction avaient bien été notifiées.
Mais le texte ne fait aucune distinction suivant la nature des obligations du cédant et chacun des cessionnaires reste tenu des entières obligations du preneur à construction d’origine.
En d’autres termes, l’article L. 251-3 ne parle pas de « solidarité« , mais produit beaucoup de ses effets.