Il résulte de l’article L. 145-17 du Code de commerce que la mise en demeure est impérative en cas de refus de renouvellement du bail pour manquement aux clauses du bail.
Note de Mme Marie-Pierre DUMONT :
En l’espèce, le bailleur de locaux commerciaux endommagés par un incendie avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, prétextant divers manquement contractuels.
Toutefois n’ayant pas pris la peine de faire précéder son congé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser ces infractions au bail, la Cour de cassation ne pouvait que sanctionner le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-17-I, alinéa 2, du Code de commerce.
En présence d’une inexécution contractuelle susceptible de constituer un motif grave et légitime de non-renouvellement, la philosophie du statut, favorable à la protection du fonds du preneur à bail, ainsi que la lettre du texte, sont de permettre au preneur de mettre fin à l’inexécution reprochée dès lors que celle-ci n’est ni irréversible, ni instantanée.
Le bailleur reprochait principalement au preneur d’avoir exécuté des travaux, suite à l’incendie, sans son autorisation (alors que le preneur avait attendu pendant 14 mois que le bailleur y procède lui-même), et de ne pas avoir réglé la TVA afférente aux loyers pendant de nombreux mois.
Or sur le premier point, le bail comprenait une clause stipulant que le preneur « prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger du bailleur aucune espèce de réparation à quelque moment que ce soit et quelle qu’en soit la cause » ; sur le second, il n’était prévu qu’un loyer annuel sans autre précision.
Compte tenu de ces éléments, aucune inexécution contractuelle ne pouvait être constituée, faute de rédaction adroite et précise du bail.
En cas de congé jugé injustifié, le propriétaire a le choix de maintenir son refus en payant une indemnité d’éviction ou d’offrir le renouvellement ; en revanche, lorsque le congé n’est pas précédé de la mise en demeure de l’article L. 145-17, il ne semble pas que la jurisprudence admette la nullité du congé.
Elle juge, plus sévèrement, qu’un tel congé s’analyse en un congé pur et simple avec refus de renouvellement, le bailleur étant tenu de payer l’indemnité d’éviction (CA Paris 19 mars 1991 – CA Montpellier 29 mars 1995).
Toutefois, sur ce dernier point, l’arrêt commenté est peut-être en retrait puisque la Cour de cassation sanctionne l’arrêt d’appel qui avait déclaré le congé valable.