L’absence de désignation de partie commune spéciale dans le règlement de copropriété n’interdit pas une répartition spéciale des charges lorsque la nature indépendante des bâtiments la justifie.
Un ensemble immobilier est composé de plusieurs bâtiments à usage collectif et d’une maison indépendante.
Des travaux de réfection sont réalisés sur certains bâtiments collectifs et les charges correspondant à leur coût sont réparties entre tous les copropriétaires « proportionnellement à la valeur relative des parties privatives » comprises dans les lots, conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le propriétaire de la maisonnette indépendante, qui n’était pas concerné par les travaux, conteste cette répartition en se fondant sur une clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition spéciale des charges communes.
Les autres copropriétaires soutiennent, quant à eux, que cette clause doit être réputée non écrite faute de désignation, dans le même règlement, de parties communes spéciales.
Les juges du fond accueillent leur demande et annulent la clause de répartition spéciale des charges.
La Cour de cassation censure cette décision en soulignant qu’il y a lieu de rechercher si la nature indépendante des bâtiments justifie une répartition spéciale des charges relevant de l’alinéa 2 de l’article 10 et donc l’exonération pour les bâtiments non concernés, du montant des travaux réalisés dans les autres.
La Haute juridiction confirme ainsi la jurisprudence qu’elle avait naguère appliquée à un lot à usage de supermarché qui se trouvait dans une situation particulière (Cass. 3e civ., 1er avr. 1987).