La clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun.
Note de Mme Sabine RABY :
Le propriétaire indivis d’un lot a été condamné, en application d’une clause de solidarité, à payer seul, au syndicat des copropriétaires d’un immeuble, le montant d’un arriéré de charges de copropriété. A l’appui de son pourvoi, il oppose, notamment, la nullité de la stipulation de solidarité entre les coïndivisaires d’un lot contenue dans le règlement de copropriété.
La question de l’efficacité d’une clause de solidarité dans un règlement de copropriété entre coïndivisaires est donc à nouveau posée.
Autrement dit, l’obligation, pour un syndicat de copropriétaires, de ventiler les charges sur l’un et sur l’autre indivisaire en application de l’article 815-10, alinéa 3 du Code civil met-elle en échec le jeu d’une stipulation de solidarité autorisée par l’article 1202 du Code civil ?
Si la question de l’obligation au paiement ne fait aucune difficulté ici, celle de la contribution à la dette est en effet plus délicate. La réponse dépend, en fait, de la valeur prêtée à l’article 815-10, alinéa 3 du Code civil.
Ou bien le copropriétaire indivisaire ne peut être sollicité que pour sa part ou bien, inversement, le syndicat peut l’attraire pour le tout.
Suivant l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, il apparaît que l’indivision de la propriété emporte l’indivisibilité de la dette au cas de solidarité expressément prévue dans le règlement de copropriété.
L’indivisaire conventionnel, bénéficiant d’un mandat tacite de son coïndivisaire peut être amené à supporter seul le paiement des sommes réclamées dans la mesure où la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun.
Pour le reste, il faut sans doute se référer à la loi du 10 juillet 1965 et, notamment, à son article 10 qui fixe les modalités de répartition des charges entre les copropriétaires. Il s’agit d’une disposition impérative.
La règle veut que l’une des conditions de qualification de charge de copropriété soit que la somme réclamée à chaque copropriétaire corresponde à celle indiquée par la répartition des charges. Autrement dit, la contribution à la dette ne saurait excéder l’obligation à la dette.
Donc, le règlement de copropriété ne peut contraindre un copropriétaire à contribuer au paiement d’un arriéré de charges qui dépasserait le montant de sa propre obligation à la dette.
La clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété ne peut et ne doit concerner que des cotitulaires de droits réels portant sur le même lot de copropriété.