Ensemble immobilier : conditions d’application de la loi du 10 juillet 1965.
Note de M. Yves ROUQUET :
Selon l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, on dénombre deux champs d’application du statut de la copropriété.
Le premier, impératif, régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (L., 10 juill. 1965, art. 1er, al. 1er).
Le second, supplétif, a vocation à s’appliquer dans tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, dès lors qu’il n’aura pas été prévu d’organisation différente (L., 10 juill. 1965, art. 1er, al. 2).
Par « organisation différente« , on entend, non pas quelques règles éparses, mais un véritable corpus permettant d’assurer la gestion de l’ensemble, tel le statut des associations syndicales de propriétaires régi par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et par son décret d’application du 3 mai 2006, le régime des associations foncières urbaines (art. L. 322-2 s. c. urb.), ou encore celui des unions de syndicats dont il est question à l’article 29 de la loi de 1965.
Au cas particulier, la Cour de cassation considère ne pas être en présence d’une organisation différente au sens de la loi, alors que l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier en volumes se borne à stipuler que celui-ci n’est pas régi par la loi de 1965, à identifier des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie, à énoncer l’ensemble des servitudes nées de l’imbrication des volumes et à attribuer un certain nombre de tantièmes à un lot.